Ué, você não sabe se é condômino? Vamos desvendar esta conversar torta sem Deus. E restabelecer a paz e a harmonia dentro do condomínio.
Tudo começa com o condomínio. A palavra condomínio vem do latim CONDOMINIUM, significa co-propriedade, formado por COM (juntos) + DOMINIUM (poder sobre). DOMINIUM é uma palavra que vem de DOMINUS (senhor), que vem de DOMUS (casa). Nessa relação condominial, o condômino é portanto o Indivíduo que é dono de uma propriedade, juntamente com outro ou outros. Nesse sentido, podemos considerar sem medo que o condomínio é uma organização com vários sócios ou um casamentão com um monte de cônjuges.
O proprietário é aquele camarada cujo o nome consta na escritura do imóvel.
Mesmo se não morar?
Mesmo se não morar ele continua dono.
Mesmo se alugar?
Mesmo se alugar ele continua o dono. A única coisa é que com um dinheirinho a mais no bolso.
Mesmo se emprestar?
Mesmo se o coração deste cidadão for bom e altruísta para emprestar um imóvel ele continua o dono.
Às vezes acontece de ter dois, três ou mais nomes na mesma escritura de imóvel. Quer dizer que esta dupla, trio ou turma são sócios do mesmo bem.
Me lembra ai de falar mais um tikim quando a propriedade pertence a uma galera.
Já sabemos quem é o proprietário. Mas tem pessoas que se equiparam ao proprietário: promitente comprador e o cessionário de direito.
PROMITENTE COMPRADOR: O camarada que comprou o imóvel, não tem a escritura, mas tem a promessa de compra e venda assinado;
CESSIONÁRIOS DE DIREITO: a pessoa que tem direito sobre a coisa. Aqui começa a complicar uns trens. Vamos abrir um parênteses gigante (e não estou falando do cunhado):
O casamento é um contrato que tem modalidades de execução.
Se um casal é casado sob o regime comunhão universal de bens, quer dizer que seja antes ou depois de casar os bens de cada um dos cônjuges passam a ser dos dois;
Se um casal é casado sob o regime de comunhão parcial de bens, o que o casal adquirir depois de casado pertence aos dois, mas há uma exceção. Nos casos de herança. Se um dos cônjuges recebe uma herança, doação ou assemelhados e este cônjuge falece o outro cônjuge tem direito de herança. Se o casal se separa o bem fruto de herança pertence ao cônjuge recebedor;
Se um casal é casado sob o regime de separação universal de bens é cada um por si e Deus por todos. O que é de cada um continua sendo de cada um mesmo depois da contração do matrimônio.
Na certidão de casamento tem de ter a observação do regime, contudo se não tiver é entendido automaticamente como comunhão parcial de bens.
O regime de casamento pode ser alterado após o casamento se os cônjuges concordarem e tiver um alvará judicial.
Quem casa depois dos 70 tem o regime obrigatório de separação universal de bens.
Rebobinando…….
Vamos ver o que diz o CC. Hã? Nããããão, tem nada a ver com a axila. Que mente, hein? O CC que estou falando é o Código Civil, que diz no artigo 1. 334 – parágrafo 2º: São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Tá!!! E se o proprietário alugar, o inquilino é condômino? Não! Inquilino não é condômino. Inquilino é morador. A relação condominial é exclusiva entre o condomínio e o condômino. A relação deste inquilino é com o proprietário e é regida pela lei do inquilinato (Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991). Quando houver conflitos entre a lei do inquilinato e o código civil, vence o código civil.
Às vezes o que a confunde muito as pessoas de pouca fé, é que a lei por vezes fala de possuidor. Este possuidor é o cara que está de posse do imóvel: o morador, pode ser o inquilino, o cunhado que está morando “por enquanto” (que fique claro que não estou mandando recado para ninguém – JOSÉ, VOCÊ É 10, UM IRMÃO PRA MIM.). É melhor deixar isso pra lá.
Então….
Por isso que as taxas condominiais são de responsabilidade exclusiva, pessoal e intransferível do condômino. Ah mais a tia Vivian alugou para o Will e quem paga as taxas é o Will. Beleza. Sem problemas, um combinado deles regido pela lei do inquilinato e contrato firmado entre as parte. O boleto deve ser emitido com o nome do condômino. Nomes diferentes no boleto estão passíveis de enquadramento de cobrança indevida e devolução em dobro. Se alguma parcela ficar em aberto o condomínio deverá cobrar do condômino.
“(…)
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
(…)”
Cobrar do inquilino é cobrança indevida e constrangimento.
Veja como é clara a responsabilidade do condômino e não do inquilino.
“(…)
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Se não estivesse claro quando o código civil fala da responsabilidade do síndico ele escancara que a responsabilidades sobre as taxas condominiais é exclusiva do condômino:
(…)
Art. 1.348. Compete ao síndico:
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
(…)”
Eu sei, eu sei, você precisa de outra prova, então segue:
“(…)
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
(…)”
Tá querendo mais é?… segue ai…
“(…)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
(…)”
Acredito que ficou mais que claro. Ficou claríssimo que o inquilino não é condômino.
Em relação ao voto em assembleia: só poderão votar em assembleias sejam ordinárias ou extraordinárias os condôminos aptos ao voto.
“(…)
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
(…)”
Claro, o condômino poderá nomear um procurador através de procuração simples salvo se a Convenção especificar que tipo de procuração deverá fazer. Poderão ser procuradores os inquilinos. IMPORTANTE: não deixe de ver se na convenção não há restrição para procuradores. No meu condomínio existe a seguinte restrição: “Não poderão ser procuradores o síndico, o subsíndico, os membros do conselho consultivo e os parentes até o 3º grau. Cada procurador poderá representar o número máximo de 03 unidades privativas.”
Perceba que tal restrição não atropela a lei maior apenas restringe.
Quem pode dar a procuração: o condômino oficial. Mas lembra do problema que começamos a falar? E se o imóvel tiver 2, 3, 4, uma galera de dono? A procuração deverá ser assinada por todos os condôminos, salvo se houver instrumento particular devidamente registrado que nomeia um gestor. As procurações e documentos e demais documentos deverão ser anexados a ata da assembleia e registrados como anexos.
Ao síndico cabe cumprir e fazer cumprir as regras. Explique antes para os vizinhos para evitar constrangimentos de toda a natureza e não se esqueça da lei do inquilinato de 1991 foi suprimida no que cabe pelo código civil de 2002.
Não se esqueça que a única forma do condômino permitir que o inquilino vote e dar uma procuração para o mesmo e manter suas responsabilidades condominiais quites (sejam financeiras ou de qualquer natureza, ordinária ou extraordinária). Sempre tem um esperto que aparece: é porque o dono falou para eu vir votar…. Sempre opte for formalizar as coisas. Ou possui a procuração ou não pode votar.
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